«Регистрация зданий, самовольные постройки, перепланировка…» Актуальные вопросы к БТИ

В 2020 году Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру отметит своё 80-летие. В преддверии юбилейной даты наша газета начинает цикл публикаций о предприятии, чья деятельность связана с недвижимым имуществом – очень важной сферой жизни, затрагивающей интересы каждого из нас. Открыть серию материалов, где ответы на волнующие вопросы найдут как простые граждане, так и представители предприятий, организаций и учреждений, мы решили разговором с начальником Кобринского филиала РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Александром Борисовичем Шумовцом, который работает в этой должности с 2008 года.

Фото Елены Бакун

– Александр Борисович, практически каждому человеку хотя бы раз в жизни приходи­лось бывать в стенах БТИ. Расскажи­те, что пред­ставляет собой пред­приятие в настоящее время?

– В своем нынешнем виде агентство начало работу с 2003 года после вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимого имущества. До этого функции учета недвижимого имущества осуществляло бюро технической инвентаризации, от чего за нами закрепилось соответствующее «народное» название – БТИ. С того же 2003 года предприятие было передано из ведения министерства ЖКХ в систему предприятий Государственного комитета по имуществу, в состав которого мы входим и в настоящее время, а нашей вышестоящей организацией является Национальное кадастровое агентство.

Кобринский филиал является одним из шести филиалов Брестского агентства,  Малоритское и Жабинковское бюро являются структурными подразделениями, входящими в состав филиала.

– А какие сегодня основные направления деятельности предприятия?

– Основные функции Кобринского филиала, как и агентства в целом, это техническая инвентаризация и государственная регистрация недвижимого имущества. Если в области технической инвентаризации основные принципы и подходы остаются прежними, их изменения связаны с развитием информационных технологий, то в части государственной регистрации с принятием Закона о государственной регистрации подходы кардинально изменились. Более подробно о выполнении этих работ мы расскажем в следующих статьях, остановлюсь пока на основных моментах.

Все остальные наши услуги можно назвать конкурентными. Это оценка недвижимого имущества и оборудования, удостоверение сделок с недвижимым имуществом, страхование имущества, землеустроительные работы.

В этой статье наиболее подробно хочется остановиться на особенностях технической инвентаризации и конкретных проблемах, которые волнуют наших граждан.

Следует отметить, что техническая инвентаризация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нормативно-правовыми актами, основным из которых является постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь №11 от 24 марта 2015 года. Данной процедуре подлежат такие объекты недвижимости как капитальные строения (дома, сооружения, инженерные сети и т.д.), изолирован­ные помещения (квартиры, офисы, нежилые помещения), машино-места, незавершенные строительством капитальные строения.

– Александр Борисович, расскажите, в какой срок следует зарегистрировать построенный объект, будь то жилой дом, возведенный гражданином, или не­жилое здание, построенное ор­га­низацией?

– Данный срок установлен пунктом 1.5 Указа Президента Республики Беларусь №431 от 23 сентября 2011 года. Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица со дня утверждения акта приемки в эксплуатацию объекта строительства или подписания акта о консервации в двухмесячный срок обязаны обратиться в организацию по государственной регистрации за госрегистрацией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), нежилого изолированного помещения или незавершенного законсервированного капитального строения. Невыполнение данного требования влечет административную ответственность,  а именно наложение штрафа в размере от пяти до десяти базовых величин, на индивидуального предпринимателя — от десяти до двадцати и на юридическое лицо — от пятидесяти до ста базовых величин.

Если с новыми объектами все понятно, то основными проблемами, с которыми сталкиваются люди и которые затем приходится разрешать, являются проверка характеристик и последующая регистрация переустройства,  перепланировок и реконструкции объектов недвижимости.

Основные нормативно-правовые акты, которые регулируют вопросы получения разрешения на строительство, реконструкцию, переустройство, дальнейшую приемку объекта в эксплуатацию, – это постановления Совета Министров Республики Беларусь №384, №223 и №716. На первый взгляд, сложившийся алгоритм довольно прост: получение разрешения – разработка проекта или получение согласования — выполнение строительно-монтажных работ — проверка характеристик объекта – приемка измененного объекта в эксплуатацию – государственная регистрация изменения объекта. Однако, как показывает практика, достаточно большое количество случаев изменения объекта производится самовольно. Ответственность за самовольное строительство, переустройство жилых помещений также предусмотрена Кодексом об административных правонарушениях: максимальная ответственность юридических лиц за самовольное строительство наказывается штрафом до пятисот базовых величин. Как видите, сумма немалая.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на проблему самовольного возведения построек на придомовой территории. Люди полагают, что строительство на предоставленном человеку земельном участке каких-либо капитальных построек – это их личное дело. Однако это не так, и любое строительство на земельном участке, предоставленном для обслуживания дома, требует получения соответствующего разрешения исполкома. Данные требования не распространяются на строительство на земельном участке,  предоставленном для коллективного садоводства, где строительство должно вестись в соответствии с проектом застройки садового товарищества.

– Очень актуальным остается вопрос о перепланировках, проводимых в жилых помещениях. Не могли бы вы рассказать об этом подробнее?

– В соответствии с постановлением Совмина №384, к работам по переустройству и (или) перепланировке, для которых требуется согласование (разрешение) местного исполкома и разработка проектной документации, относятся замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газо-удаления; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях. А для остальных видов работ (изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках) требуется только согласование (разрешение) местного исполкома. Хочу обратить внимание, что работы по переустройству должны выполняться после получения согласования (разрешения) исполкома.

Постановлением №384 также установлен запрет на переустройство и (или) перепланировку, проводящиеся с нарушением строительных,  противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности; приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций; влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений. Нельзя заниматься переустройством вентиляционных шахт и каналов, балконов и лоджий в ота­пливаемые помещения, а также связанных с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома, установкой перегородок,  попадающих в оконные проемы,  и установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования,  если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение. Как видите, с момента вступления в силу постановления №384, то есть с 2013 года, запрещена одна из самых распространенных перепланировок, связанная с объединением балконов и лоджий с отапливаемыми помещениями (кухнями, комнатами).

– Наших граждан нередко волнуют вопросы проверки характеристик объекта недвижимости перед совершением сделки…

– Действительно, наличие незарегистрированной перепланировки, переустройства или реконструкции, которые совершены без получения разрешения в установленном порядке, является однозначным основанием для отказа в совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества. Если говорить простыми словами, то договор дарения или купли-продажи составить можно, но зарегистрировать свое право на основании такого договора не получится.

К нам часто обращаются граждане, которые купили дом или квартиру, зарегистрировали свое право, но уже потом выяснилось, что объект продан с перепланировкой или реконструкцией, которые не узаконены и сведений о них в инвентарном деле не имеется. Претензии высказываются в том числе и к нам как регистрирующему органу,  почему мы не проверили объект перед сделкой. Обращаем внимание, что обязательная проверка характеристик объекта перед сделкой или по истечении какого-либо срока отменена с 2005 года. Поэтому ответственность здесь лежит полностью на сторонах сделки,  а последствия ее совершения могут быть разными, вплоть до отмены. При этом в случае выявления самовольной перепланировки (например, объединение лоджии и кухни) ответственность будет нести уже покупатель и он вряд ли узаконит подобные изменения.

В связи с этим, хотелось бы обратиться к продавцам и потенциальным покупателям недвижимости. Узаконить выполненную перепланировку – это не право, а обязанность продавца. В свою очередь, покупатель имеет полное право требовать от продавца провести проверку характеристик объекта перед сделкой с целью установления наличия или отсутствия изменений. Поверьте, что последующий «поиск крайнего» будет стоить гораздо дороже.

Поделиться:
  •  
  • 10
  •  
  •  
  •  
  •  

Добавить комментарий


error: Незаконное копирование материалов сайта запрещено!